在葡萄牙购买葡萄园（美国指南）

证据等级：A1 证据类型：官方一手信息 来源：Wise Blog 官方发布日期：2026-08-19 采集时间：2026-08-30T12:34:33.667Z

想象一下醒来时山坡上弥漫的薄雾，葡萄藤成行地延伸到河边，晚餐时品尝来自自家土地的一杯葡萄酒。这个白日梦吸引了许多美国人来到葡萄牙，而且实现起来确实可行。

葡萄牙对外国人购买房产，包括葡萄园，没有限制，气候对人和葡萄都很友好。然而，将白日梦变成房产契约需要几个重要步骤。

本指南将带您了解作为外国人在葡萄牙购买葡萄园的流程、您需要缴纳的税款、值得关注的葡萄酒产区，以及如何低费用将美元转换为欧元。

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外国人在葡萄牙购房流程

步骤 1：NIF 与银行开户

在葡萄牙购买任何东西之前，你需要一个 NIF（_Número de Identificação Fiscal_葡萄牙税号）。

对于外国买家来说，这是强制性的，因为公证人在没有 NIF 的情况下不会完成交易，你还将使用它缴税、开设银行账户以及设置水电等服务。¹

作为没有葡萄牙居留权的美国公民，你被视为非欧盟非居民，这意味着你必须指定一位税务代表，即居住在葡萄牙的个人或公司（通常是律师、会计师或专门的 NIF 服务）代表你申请 NIF 并接收税务信函。¹

如果您还未在葡萄牙，您可以发送护照副本和地址证明，您的代理人将提交申请并以数字方式返还您的税号（NIF）。 ¹

您可能还想开设一个葡萄牙银行账户，因为房产付款通常通过认证银行汇票进行，这需要本地账户，而且大多数公共服务提供商只接受来自本地银行的直接扣款。

第2步：房产搜索与尽职调查

在文件准备妥当后，乐趣部分开始了：寻找土地。

葡萄园属于农业用地，因此检查内容远超过普通房屋检查。请确保完成以下步骤：

• 确认土地边界是否与土地登记和税务记录一致，因为农村地块的边界线通常模糊或过时
• 核实水权，因为在葡萄牙水是公共资源，所以任何井、钻孔或灌溉取水都需要葡萄牙环境署（APA）的许可或授权²
• 检查葡萄园的农业登记是否齐全，以及任何种植的葡萄是否经过适当授权，你的律师可以通过登记处和农业部门进行核实
• 检查葡萄植株的健康状况，最好与农学家或葡萄栽培专家一同检查，因为葡萄树龄、疾病和砧木都会影响土地的产量

在此阶段，你通常需要聘请一位当地房地产律师（advogado）。

一个好的（专业人士）可以帮你获取你的NIF，检查房产所有权和登记情况，审核每一份合同，协调公证和税务，甚至如果你还在美国，还可以通过授权书代表你签字。

第3步：预订与CPCV

一旦你确定了房产并同意价格，就进入预售合同，Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV)。

在这里，双方在法律上都必须完成购买，而且你需要支付定金，通常为价格的10%到20%。³

这一承诺是双向的，所以如果你无故退出，会失去定金；如果卖方放弃，通常需支付你双倍金额。³

在葡萄牙，托管并不常见，因此押金通常会支付给卖方或卖方的律师，而不是中立的第三方，这也是为什么在签署合同之前请自己的律师审查合同的又一个理由。

第4步：最终契约（escritura）

最后一步是escritura（Escritura Pública de Compra e Venda），即最终契约，在葡萄牙公证人面前签署。

当天，你支付剩余余额，签署契约，房产过户到你的名下，你的律师会在不久后处理登记事宜。

一旦公证人落笔，葡萄园就属于你了。

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在葡萄牙处理房产税务

对于外国买家来说，葡萄牙的房地产税相对简单。在交割时需要预算两种税，每年还会有一种税。

以下是预期情况：

<table><tbody><tr><td><strong>税</strong></td><td><strong>它是什么</strong></td><td><strong>葡萄园（农村土地）税率</strong></td></tr><tr><td>IMT (<em></em>市政财产转让税</td><td>一次性财产转让税，在契约前支付</td><td>按价格或税值的5%固定征收，以较高者为准</td></tr><tr><td>印花税 (<em></em>)⁵</td><td>购买时一次性印花税，同时支付</td><td>按价格或税值的0.8%征收</td></tr><tr><td>IMI (<em>市政房地产税</em>)⁶</td><td>年度市政房产税，在购买后第一年开具</td><td>农村房产税价值(VPT)的0.8%</td></tr></tbody></table>

对于住宅房产，IMT是累进的，税率取决于价格、用途和您的居住情况。然而，像葡萄园这样的农村土地无论谁购买或居住在哪里，都按固定5%征税。⁴⁷

这一点很重要，因为现在非居民在葡萄牙购买城市住宅时，需支付固定7.5%的IMT，而不是通常的累进税率。⁴⁷

但农村土地不在此列，所以只要您看的葡萄园被归类为农村土地，无论您是否居住在葡萄牙，都将支付固定5%的IMT。⁴⁷

在葡萄牙购买葡萄园的位置：地区、葡萄品种及葡萄酒

杜罗河谷

杜罗河是联合国教科文组织世界遗产的一条山谷，陡峭的片麻岩梯田缀满在缓缓流动的绿色河流上方的山坡上，距离波尔图内陆约一百公里。这里历史悠久，充满活力，有酒庄（quintas）、河流游船和丰收节。

该地区的标志性葡萄品种是Touriga Nacional、Touriga Franca和Tinta Roriz，它们有双重用途，一方面用于酿造使该地区闻名的丰富复杂的波特酒，另一方面用于酿造大胆的干红餐酒，这些餐酒已成为现代的代表。

波尔图与绿色葡萄酒

在充满活力的海岸城市波尔图以北是米尼奥地区，这是葡萄牙绿色、多雨、受大西洋调节气候的角落，也是绿色葡萄酒名称的来源（Vinho Verde意为“绿色葡萄酒”）。

起伏的乡村、花岗岩村庄，以及便捷前往波尔图的美食、海滩和机场的通道，使这里成为一个舒适的基地，一只脚在城市里，一只脚在葡萄园中。

这里的明星是阿尔瓦里尼奥（Alvarinho）和卢雷罗（Loureiro），它们是维尼奥·韦尔德（Vinho Verde）背后的芳香白葡萄酒。它们明亮、清脆，略带气泡，口感如夏天般轻盈，最好年轻时享用。

阿连特茹

阿连特茹是葡萄牙广阔、阳光炙烤的内陆地区，拥有金色平原、白色村庄和漫长的午餐时间。对于任何寻找空间、宁静和温暖夜晚的人来说，这里都是理想的地区。

这里的红葡萄酒主要来自阿拉戈内斯（Aragonez）、特林卡迪拉（Trincadeira），以及越来越多的全国品种（Touriga Nacional），它们酿出顺滑、醇厚的酒款，而安陶·瓦兹（Antão Vaz）则主导着丰富、热带风味的白葡萄酒。在日落时分给自己倒一杯，尽情享受吧！

准备好开始寻找了吗？

有几个网站专门出售葡萄牙酒庄，包括Rimontgo和Wineries and Vineyards，这些都是查看各个地区预算可以买到什么的好地方。

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购买葡萄园是一笔大额交易，而支付意味着需要将大量美元兑换为欧元，通常不止一次。费用也可能因此增加。

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对于美国人来说，在葡萄牙购买葡萄园是一个非常可实现的梦想。

你需要通过税务代表获取你的NIF，与一个好的当地律师合作，对土地进行适当的尽职调查，并通过CPCV和_escritura_来使其正式化。

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来源

1. 葡萄牙地平线 - NIF 号和税务代表
2. Berkshire Hathaway Home Services / 葡萄牙房地产 - 在葡萄牙购买土地
3. 葡萄牙珍珠 - 葡萄牙的销售预合同 (CPCV)
4. AICEP - 市政财产转让税 (IMT)
5. Idealista - 葡萄牙印花税
6. Sovereign - 地方财产税 (IMI)
7. Idealista - 外国人在葡萄牙的市政财产转让税 (IMT)

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