美国人可以在澳大利亚购房吗？

证据等级：A1 证据类型：官方一手信息 来源：Wise Blog 官方发布日期：2026-08-18 采集时间：2026-08-30T12:34:40.110Z

是的，美国人可以在澳大利亚购房。

你不需要居留身份或公民身份就能拥有房产，但你确实需要先获得政府批准，而且你的居留身份决定了你可以购买哪种类型的房产。

美国公民身份并不能免除政府批准。无论买家是美国公民、外国公司还是其他非居民，都需要经过相同的审查流程。

那么，作为美国人在澳大利亚购房是如何运作的呢？这里有你需要知道的一切。

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外国人在澳大利亚购房的规则是什么？

主要规则是外国买家几乎总是在购买前需要获得批准，而这个批准来自外国投资审核委员会，通常缩写为FIRB。¹

FIRB的存在是为了使外国投资符合澳大利亚的国家利益，其中一个重要方面是保护当地的住房供应。

这些规则保持市场公平，并确保澳大利亚人有足够的住房，这就是为什么该委员会引导外国资金投向增加新住房的房产，而不是与现有房产竞争。

你如何判断自己在澳大利亚是否属于外国人？

通常情况下，普通居住的澳大利亚公民和永久居民可免除某些规定，但临时签证持有者和来自海外的人通常会被视为外国人。

董事会采用的一个测试是 “200天规则”：要被认为是普通居住者，你通常需要在过去一年中持有无限期签证至少在澳大利亚居住 200 天以上。¹

新建住宅与已建住宅

澳大利亚将住宅物业分为几种不同的类别。房屋所属的类别决定了你作为外国人是否可以购买。

工作原理如下：

• 新建或接近新建的住宅 是指已经建成（或正在建设中）且尚未有人居住的房屋，外国买家可以购买这些房屋
• 空置住宅用地 也对外国买家开放，通常附有条件，即必须在规定时间内开始并完成建设，通常为4年¹
• 现有住宅，即已经有人居住的现房，从2025年4月1日至2029年6月30日，大多数外国买家被禁止购买¹²

针对为了重建而购买现有住宅有一个狭窄的例外，但条件很高。要符合资格，您的项目通常需要至少增加20套住宅，因此该例外通常只适用于开发商，而不适用于普通美国人购买单套住房¹

FIRB批准流程

几乎所有外国买家都需要获得FIRB批准。

你需要通过澳大利亚税务局申请，大多数住宅申请由其处理，需要提交房产详情以及随房产价值而变化的申请费。¹

批准通常附带一些条件。例如，空地批准通常会带有开发条件，要求你在FIRB规定的时间内建造。

批准也可能会过期，因此如果购买过程拖延，旧的批准可能在结算前失效，你可能需要在完成交易前重新申请。

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在澳大利亚购买房产的费用是多少？

你支付的金额很大程度上取决于你购买的地点。

以下是全国以及一些最大的城市每平方英尺平均公寓价格的快照：

<table><tbody><tr><td><strong>位置</strong></td><td><strong>市中心每平方英尺价格</strong></td><td><strong>市区以外每平方英尺价格</strong></td></tr><tr><td>Australia-wide³</td><td>757 美元</td><td>556 美元</td></tr><tr><td>Sydney⁴</td><td>1,205 美元</td><td>739 美元</td></tr><tr><td>Melbourne⁵</td><td>657 美元</td><td>591 美元</td></tr><tr><td>Brisbane⁶</td><td>765 美元</td><td>541 美元 USD</td></tr></tbody></table>

购买价格只是澳大利亚房产购买成本的一部分。

作为外国买家，你还需要承担一些当地买家通常不需要处理的额外费用。

以下是这些费用的概述：

<table><tbody><tr><td><strong>成本</strong></td><td><strong>它是什么</strong></td><td><strong>典型金额</strong>¹<strong> ⁷</strong></td></tr><tr><td>外国投资者委员会申请费</td><td>批准购买的政府费用，根据物业价值分级</td><td>从 4,600 澳元起，最高可达 1,245,500 澳元（现有住宅的费用约为三倍）</td></tr><tr><td>印花税 + 外国买家附加费</td><td>购房州税，加上仅外国买家需支付的额外费用</td><td>常规转让税，加上 9%（新南威尔士州）、8%（维多利亚州）或 8% (QLD)</td></tr><tr><td>法律费用</td><td>产权转让代理或律师</td><td>2,000 澳元至 5,000 澳元</td></tr></tbody></table>

FIRB 申请费⁷

每位外国买家都需支付 FIRB 申请费。

费用会随着房产价值的增加而增加。例如，2026–2027 年的费用 对于价值低于 75,000 澳元的住宅用地起步为 4,600 澳元，然后逐步上升，达到 价值超过 4,000 万澳元的新住宅或空地费用为 1,245,500 澳元。

对于已有住宅，如果你符合豁免条件，其 FIRB 费用通常为 相同价值的新住宅或空地费用的 3 倍。¹ ⁷

例如，购买价值高达 100 万澳元的房产，你需支付 46,800 澳元的 FIRB 申请费，而不是 15,600 澳元。¹ ⁷

印花税及外国购房者附加税¹

印花税是对房产购买征收的州税，每位买家都需要支付。然而，作为外国买家，您还需要支付一笔外国买家附加税。

在2026年，新南威尔士州的附加税为9%，维多利亚州为8%，昆士兰州为8%，该附加税是在普通转让税的基础上额外收取。这是一笔外国买家需要预算的大开支。

律师费¹

您需要找一位产权代理或律师来处理合同、产权调查和结算。

这通常花费2000澳元到5000澳元，具体取决于所在州、合同的复杂性以及您的贷款机构要求。

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澳大利亚的房产税：外国业主需要了解的内容

在澳大利亚拥有房产会有每年的费用，当你出售时，你还会收到一张税单。

以下是预期情况：

<table><tbody><tr><td><strong>税款或费用</strong></td><td><strong>适用时间</strong></td><td><strong>预期内容</strong></td></tr><tr><td>外国业主土地税附加⁸</td><td>每年您拥有该土地</td><td>5%，持续进行</td></tr><tr><td>租金收入税¹</td><td>每年，如果您将物业出租</td><td>在澳大利亚征税并向美国报告</td></tr><tr><td>年度空置费¹</td><td>每年房屋大部分时间空置</td><td>外国投资审查委员会(FIRB)申请费用翻倍 fee</td></tr><tr><td>资本利得预扣¹</td><td></td>当你出售<td></td>销售价格的15%</tr></tbody></table>

年度外国所有者土地税附加费⁸

几个州对外国所有者征收标准税率之外的额外土地税。

新南威尔士州现在对外国所有者征收持续的**5%**土地税附加费，而维多利亚州的空置住宅土地税则针对在大都市地区持有超过5年的未开发土地征收。

租金收入税

如果您出租澳大利亚物业，您赚取的租金是应税的。澳大利亚的租金收入通常在澳大利亚征税，并且需在美国报税，因此您需要在两个国家报告相同的收入。

年度空置费¹

澳大利亚向外国房主收取空置费用，如果他们的房屋空置。空置费适用于外国拥有的住宅在空置年份中至少183天未有人居住或未可出租的情况。

请记住，少于30天的短期住宿不计入183天的居住测试。

资本利得税与美澳税收协定¹

当您以盈利出售房产时，澳大利亚对该收益征税，美国也征税，因为美国公民无论居住在哪都需申报全球收入。

澳大利亚还会在交割时预先收取部分税款。

从2025年1月1日起，外国居民资本利得扣缴税率为房产价值的15%，之前的75万澳元门槛已被取消，因此买家通常在结算时预扣15%。

如果您担心双重征税，美国-澳大利亚税收协定可能有助于减少您应缴税额，但它并不能免除您在美国的申报义务，例如1040表、FBAR或FATCA报告。

如何从美国在澳大利亚购买房产

1. 获取按揭预审批

如果您需要融资，请先联系与海外买家合作的贷款机构，因为并非所有澳大利亚银行都提供此类服务。预计所需首付款会高于本地买家，并且要了解一些贷款机构对外国收入持谨慎态度。

预先批准将使您对预算有更清晰的了解。

2. 雇用澳大利亚转让律师或律师

转让律师负责购买的法律事务，包括审查合同、进行产权调查以及管理交割。

在从其他国家购买时，及早聘请律师非常有帮助，他们还可以指出您作为外国人可能不了解或忽略的州特定规定。

3. 寻找房产

在对外国买家开放的类别中进行搜索，这通常意味着新建住宅、期房或可建造的空地。大多数外国买家无法购买现有住宅。

许多买家会与当地房地产经纪人合作，他们可以帮助找到合适的房产。

4. 提交 FIRB 申请

在完成购买之前，您需要获得外国投资审查委员会的批准，这需要通过澳大利亚税务局进行申请。

您需要根据房产的价值支付申请费。

5. 转账并支付定金

一旦您的报价被接受并交换合同，您需要支付一笔小额定金，以确认您将继续进行购买。

此时，您还需将资金从美国转移到澳大利亚。在将美元兑换为澳元时请注意汇率——对于这么大一笔钱，这可能会产生很大差异。

6. 结算

在结算日，余额支付完成，房产所有权转移到您的名下，房产正式属于您。您的律师负责协调最终的文书工作和付款。

此后，您将承担持续的费用，如土地税和任何适用的空置费。

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节省美元换澳元的费用

如果您想利用澳大利亚房地产市场，通常需要将美元换成澳元来支付房产购买费用。

用于兑换货币的汇率可能会让您承担高昂的隐藏费用，因为银行通常会在汇率上加上约3%至5%的差价。

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来源

1. 外国人税务 - 外国人在澳大利亚购房
2. 澳大利亚政府 - 外国人可以购买的房产类型
3. Numbeo - 澳大利亚生活成本
4. Numbeo - 悉尼生活成本
5. Numbeo - 墨尔本生活成本
6. Numbeo - 布里斯班生活成本
7. 澳大利亚政府 - 外国人住宅费用
8. Bright Tax - 澳大利亚房地产

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