如何在法国购买城堡：美国买家指南

证据等级：A1 证据类型：官方一手信息 来源：Wise Blog 官方发布日期：2026-08-20 采集时间：2026-08-30T12:34:31.111Z

拥有一座法国城堡听起来就像小说中的情节，塔楼映衬着晨曦，屋檐下承载着几个世纪的历史。

但对于越来越多的美国人来说，这正在变成一个计划，而不仅仅是一个幻想，无论目标是家庭庄园、活动场地、精品酒店，还是只是最终的生活方式改变。

法国也使这一切变得可行，因为外国人购买法国城堡没有任何限制。 也就是说，城堡仍然是一项奢侈品购买，因此美国买家在整个过程中需要注意一些重要事项。

以下是您需要了解的关于在法国购买城堡的所有信息，包括城堡的价格、购地地点、购买流程、相关税费以及如何支付而不在转让中损失大量资金。

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法国城堡的价格是多少？

城堡的价格波动比几乎任何其他类型的房产都要大，因为“城堡”这个词涵盖了从破败的童话般废墟到带护城河和修剪整齐的园林的完全修复庄园的所有类型。

作为一个大致的参考，价格范围从安静地区需要修缮的城堡大约 300,000 欧元 起，到黄金地段的地标性庄园超过 2000 万欧元。¹

造成这种差距的原因是状态和位置。一座位于乡村深处、适宜居住但年代久远的城堡价格低。而一处经过修复、拥有土地、附属建筑，并且位于巴黎附近或蓝色海岸热门地段的房产则价格昂贵。

价格越低，你面对的可能就是一次大规模翻修，所以 便宜的城堡项目很少真正便宜。

法国城堡购买费用

除了价格之外，还要为任何法国购买所产生的费用预算。两大主要费用是：

• 公证费，包括法律过户所需的一揽子税费，对于像城堡这样的老房产，大约占价格的7%到10%²
• 房产中介费，在法国通常占销售价格的3%到10%，平均约为4%到6%³

务必检查所公布的价格是否已经包含中介费，因为法国房源有时会标注“FAI”（费用已含），有时则不会。

持续的运营和维护费用

城堡是一座大而古老的建筑，通常通风良好，坐落在一大片土地上，而维持其运作每年很可能会花费你大量金钱。

仅供暖和能源一项，大型石头建筑每年的费用就可能超过 10,000 欧元，而花园和公园的土地维护费用通常平均在 5,000 欧元到30,000 欧元 之间。⁴

再加上保险、维修及任何工作人员的费用，小到中型城堡的年度总运作成本通常在 20,000 欧元到60,000 欧元 之间，而大型修复庄园则可能在 50,000 欧元到100,000 欧元 或更高。⁴⁵

换句话说，法国城堡不仅购买昂贵，拥有成本也很高。

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主要地区：作为美国人在法国居住的地点

以下是四个地区，始终吸引希望在法国购买豪华房地产的国际和美国买家。

卢瓦尔河谷

如果你脑海中浮现出一座城堡，那么你很可能会想到卢瓦尔。

这个联合国教科文组织世界遗产的河谷点缀着数百座城堡，坐落在河流、葡萄园和乡村之间，距离巴黎仅约90分钟车程。

价格通常比普罗旺斯或蔚蓝海岸低，这使其成为在首都附近购买庄园性价比最高的地方之一。

多尔多涅和阿基坦

多尔多涅因深受英语使用者欢迎，因此得到了亲切的昵称“多尔多涅郡”。在那里，你会发现一个成熟的国际社区和英语服务。

它以其中世纪村庄、温暖的气候、著名的美食和葡萄酒以及相对实惠的价格吸引着美国买家，贝尔热拉克、波尔多和布里夫的区域机场便于出行。

普罗旺斯与法国蔚蓝海岸

这是城堡市场中最迷人的部分，你会发现地中海的阳光、薰衣草田、葡萄园，以及如尼斯、戛纳和圣特罗佩等知名海岸线。

气候和生活方式受到大量国际人群的欢迎，尼斯机场让你与各地联系方便。

预计需要为这种特权付费，因为普罗旺斯和蔚蓝海岸是法国最昂贵的地区之一，但很少有地方能匹配同样的美景、文化和声望。

诺曼底和布列塔尼

想要绿色的景观、壮丽的海岸线和较低的价格，可以向北和西看。

诺曼底和布列塔尼拥有崎岖的海滩、迷人的村庄、海鲜和更慢的生活节奏，价格通常低于蔚蓝海岸。它们的旅行也很方便，距离巴黎仅几小时车程。

逐步指南：如何在法国购房

1. 房产搜索与看房

首先通过房地产中介（agents immobiliers）寻找房产，他们专门从事城堡和乡村庄园的买卖，因为许多房源并未公开上市。

亲自去参观，对于历史建筑，带上测量师或建筑工检查屋顶、结构、潮湿和系统，因为它们通常可能存在问题，尤其是老旧房产。

2. 出价

当你找到了想要的城堡时，通过中介提出购买报价（offre d'achat），通常以书面形式。报价可以是等于、超过或低于要价，一旦卖方接受你的书面报价，他们通常就必须以该价格出售给你。

3. 签署销售协议（compromis de vente）

第一个具有约束力的合同是 compromis de vente，即由公证人或代理人起草的初步销售协议。它列明了价格、房产详情、目标完成日期，以及任何退出条件（条件性条款，如贷款未获批准）。

签署时，您通常需要将约 10% 的押金支付到公证人或代理人的受监管托管账户中。⁶

4. 10天冷静期（delai de retractation）

签署后，法国法律赋予买方一个强制性的10天冷静期，从您收到已签署的 compromis 的次日起算。⁶

在这10天内，您可以基于任何理由退出，并全额取回押金。这是买方单独享有的保护权利，卖方不享有。

一旦冷静期结束，没有有效合同理由而退出意味着你将失去定金。与此同时，撤出的卖方通常需要赔偿你双倍的金额。⁶

5. 转账资金

在公证人完成产权检查和查询时，你需要安排购买所需的资金。

余额需在交易完成前存入公证人的托管账户。此时，请务必仔细计划美元兑欧元的汇款，因为汇率和银行费用可能使大额城堡交易金额增加或减少数千。

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6. 签署_acte de vente_

当你在公证人面前签署_acte de vente_，即最终契约时，交易即完成。

您通过公证人的账户支付剩余款项，公证人在土地登记处登记转让，之后城堡在法律上属于您，资金将在不久后支付给卖方。

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非居民的法国房地产税及财务考虑

拥有一座城堡会带来一些税收。作为购买第二套房产的美国公民，您通常会以非居民身份处理这些税务。

以下是需要规划的主要税种：

<table><tbody><tr><td><strong>税</strong></td><td><strong>它是什么及其适用方式</strong></td><td><strong>税率⁷</strong></td></tr><tr><td><em>房地产税</em></td><td>年度土地和房产所有权税，每年由房产所有者缴纳</td><td>800欧元至3,000欧元，取决于地籍价值和位置</td></tr><tr><td><em>居住税</em></td><td>居住税，已对主要住宅取消，但仍对第二套住宅和度假物业征收</td><td>Surcharges of 5% to 60%</td></tr><tr><td>IFI (<em>房地产财富税</em>)</td><td>法国的房地产财富税，当您的法国净地产价值超过130万欧元时适用</td><td>0.5%至1.5%</td></tr></tbody></table>

IFI是城堡买家需要考虑的一项重要税收，因为许多地产的价值超过130万欧元。对于非居民，你只需对你的法国房地产缴税，而不是全球财产。

如果你是美国公民，你的美国税务申报仍将继续进行，因为美国对其公民的全球收入征税，无论他们居住在哪里。

在法国购买房地产的常见陷阱

在法国购买城堡有时可能会带来一些麻烦。特别需要注意以下几点：

• 许多城堡被列为_历史古迹（Monuments Historiques）_，这带来了税收优惠，但也有严格的翻修规定，并且任何工程都必须得到国家建筑师的批准
• 翻新费用容易被低估，全面翻修通常每平方米 500 欧元到 1,500 欧元⁴
• 购买一座城堡并不赋予你在法国居住的权利，因此如果你计划搬过去，需要为合适的长期签证预算
• 通过银行进行的国际电汇可能会产生高额费用和加价汇率，这可能会使大宗购买增加数千欧元

一位熟悉城堡事务的律师和恰当的建筑调查可以揭示大部分问题，因此一定要尽职调查。

如何将资金汇往法国购买你的城堡

城堡可能是你参与过的最大金额的转账，而通过银行将大量资金从美元转换为欧元可能会花费高额费用。这时像 Wise 这样的服务就可以帮到你。

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Wise 还支持大额转账，因此您可以一次性转移定金或全部余额，并且它允许您在一个账户中持有和转换美元和欧元，以便锁定您喜欢的汇率。

在准备转账时，请记住您的资金将转至公证人处，而非卖方。公证人会将定金和余额保存在受监管的托管账户中，直到交易完成，这样可以保证双方的资金安全。

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在法国购买城堡是一项重大事务，但您完全可以实现这一目标。

弄清楚全部费用，从7%到10%的公证费到每年的维护费，选择适合您目标的地区，并一步一步推进购置流程。²

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来源

1. Prestige Property Group - 法国城堡出售
2. French Property - 法国购房法律流程指南
3. Consultants Immobilier - 购房时的中介费是多少？
4. French Chateau for Sale - 拥有一座城堡的隐性成本
5. Castle Collector - 拥有一座城堡的真实费用有多少？
6. Domosno - 公证流程
7. Greenback Expat Tax Services - 非居民和外籍人士的法国房地产税详解

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